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中古住宅購入費用もローン減税!

ローンの年末残高の1%が10年間、所得税等から還付されます。
※令和元年10月1日~令和2年12月31日の間に居住を開始した場合、控除期間が13年間となります。
 (消費税引き上げに伴う支援策)

最近、中古住宅(既存住宅)を購入してリフォームをする若者世代が増えています。

■新築だと立地が限られるし、価格が高い。
■便利な土地で一戸建てを購入するなら、中古住宅が断然安い。
■ちょっと古くても、中古住宅を買ってリフォームすれば、新築を買うより断然安い!

しかも住宅を購入して長期ローンを組めば、
住宅ローンの年末残高の1%が10年間、所得税等から還付されます。

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住宅ローンの年末残高といえば・・・
たとえば中古住宅を2800万円で購入し、2500万円のローンを組んだとして、
その年の年末残高は、何か月か返済して減ったので
2400万円だったとします。
すると、その1%、つまり24万円が所得税から控除される計算になります。

24万円!!
めちゃくちゃお得ですよね。

次の年はさらに返済してローンの年末残高が2300万円になっていたら、
23万円が所得税から控除されます。

23万円!!

しかもこれが
10年間つづくのです!
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では、どんな中古住宅を購入すれば、住宅ローン減税が適用されるのでしょうか。
それほどハードルは高くないので、ぜひ知っておいてください。
 
中古住宅購入費用の住宅ローン減税を申告するには
 
中古住宅なら、どんな家でも減税が適用されるわけではありません。
一番大事なことは、その
住宅が、現行の耐震基準に適合していること
です。

現行の耐震基準っていうと、ちょっと大変そうですけれど、
必要な書類は
【1】「建設住宅性能評価書」
  または
【2】「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」
  または
【3】耐震診断を実施して建築士等が発行する「耐震基準適合証明書」
の、いずれかがあれば、OKです。

【1】「建設住宅性能評価書」
【2】「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」

【1】と【2】は、ちょっとハードルが高めです。
住宅の売り主が、インスペクションや耐震診断をして
住宅の性能評価を評価機関等に依頼し、証明書を発行されたものが、
「建設住宅性能評価書」または「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」です。

これらを発行するためには、検査費用や証明書発行費用がけっこうかかりますので、
そこまでして住宅を売ろうと考えるケースは少ないと思われます。
ということは、そういう住宅は、あまり売りに出されていないと考えられます。

では、どうすれば、住宅ローン減税が受けられるでしょう。

【3】「耐震基準適合証明書」を発行できる物件を購入する

この方法が一番ハードルが低いです。
ただし、あまり古い住宅だと、耐震基準を満たすことがとても難しいため、
昭和56年6月以降に着工して建てられた木造の戸建て住宅 
最低ラインに考えてください。

上記の住宅であれば、
・耐震診断をして
・現行の耐震基準が満たされることがわかれば、
・耐震基準適合証明書を発行することが可能になります。

「だけど、耐震診断をして、証明書を発行することになれば、
【1】や【2】と同じように、費用がたくさんかかるんじゃないの?」

と思いますよね。

たしかに、指定確認検査機関や登録住性能評価宅期間、
住宅瑕疵担保責任保険法人などに依頼すると、
検査費用や証明書発行費用が高くなりますが、
【3】の「耐震基準適合証明書」だけは、
建築士(建築士事務所登録をしている建築士)が発行することができ、
建築士事務所によっては料金が安い場合もあります。

■「耐震基準適合証明書」を発行するための流れ

住宅の状態によって、かかる費用は変わります。
どんな家だとどんな手続きが必要になるでしょうか。

(1)状態も条件も良い住宅
築後20年程度、木造戸建て住宅で、新築時に建築確認許可を受けている住宅で、
なおかつ、新築時の図面のとおりの間取りの家。

これは条件の良い家です。
ですので、確認許可証が残されていれば、建築士がそれら設計図書を参考にして現地調査をし、
耐震性の確保ができていることを確認できれば、
「耐震基準適合証明書」の発行ができます。

なので、この場合、耐震診断をするだけで証明書が発行できる、
いちばん費用がかからないケースとなります。

(2)状態も条件も良いけれど、過去に「耐震性に影響のあるリフォーム」をしている住宅
築後20年程度、木造戸建て住宅で、新築時に建築確認許可を受けている住宅で、
ここまでは(1)と同じ条件ですが、
過去にリフォームをしていて、それが、
・間取りの変更をしている
・壁や柱を撤去したり移動したりしている
・上記を含む、「耐震性に影響のあるリフォーム」がされている
これらの場合は、
耐震診断の結果、現行の耐震基準を満たしていれば、ここで終わりますが、
耐震診断の結果、現行の耐震基準を満たしていなかった場合は、
耐震基準を満たすための「耐震補強計画書」を作成して、
「耐震補強工事」をすることによって証明書が出せるようになります。

うーん、なにやら話がややこしくなってきた!
耐震補強工事なんかしたら、結局高くなっちゃう!!
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と、誰しも思うと思います。
でも、耐震補強工事といっても、そんなに大がかりなことにならないことが多いです。
基本の住宅性能が建築確認許可証によってある程度担保されている家であれば、
耐震壁を2か所設置するだけでよかったりします。
費用も50万円程度ですむことも多いです。

しかも、耐震補強工事をすることによって
耐震性の確保をしておけば、
将来、もし家を売ることになったとき、かなり有利になります。
反対に、いまこのタイミングで耐震補強工事をしなかった場合、
将来家を売りたくなっても、建物の価値はないに等しくなり、
安く買いたたかれる可能性が高いです。

耐震性の確保は、住宅の資産価値に大きく影響するのです。

耐震改修と一緒に、省エネリフォームや外壁塗装もするのであれば、
以下の(3)と同じように、補助金を使ってリフォームし、
住宅ローン減税を10年にわたって受けることも可能です。


(3)古くて状態と条件が悪い住宅
築後40年以上たっている木造戸建て住宅で、新築時に建築確認許可を受けていない、
しかも住宅の状態があまり良くない住宅であったら、どうでしょう。

この場合は、購入価格も安いでしょうから、
入居前にリノベーションすることをおすすめします。

中古住宅購入費用とリノベーション費用をどちらも住宅ローンを組んで、
耐震性を確保できるリノベーションをします。

どのみち古い中古住宅は、なんらかのリフォームをしなければいけません。
LDKを広くしたい、最新のキッチンやおしゃれな洗面所にしたい、
ステキなインテリアにしたい・・・

リノベーションといえば、ついついこのような思いばかり先にたちますが、
一緒に、耐震性や省エネ断熱に対しても気を配ってください。

たとえば、いまマンションなどに住んでいる場合は、
古い戸建ての木造住宅がいかに寒いか想像できないでしょう。
たとえば、いま賃貸アパートに住んでいる人は、
戸建て住宅のメンテナンスにどれくらいお金がかかるか想像しにくいでしょう。
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でも、中古住宅を購入するタイミングで、これらを解決するリノベーションをしておけば、
長期にわたって快適に、安心に暮らすことができます。
しかも、耐震性や省エネ断熱の性能をあげるリフォームには、各種補助金がつかえます。

長期優良住宅化リフォーム補助金
http://www.taking-one.com/application-support
省エネ・断熱リフォーム補助金
http://www.taking-one.com/choki-reform
認定長期優良住宅補助金・フラット35
http://www.taking-one.com/other
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実際、このような補助金制度をうまく利用して、
さらに、住宅ローン減税を受けて、リノベーションする人は増えています。
※リノベーション費用を、住宅購入費用とあわせてローンを組めば、
住宅購入分と、リノベーション費用の両方の借入金額に対して
住宅ローン減税が受けられるのです。


もし耐震性のない住宅を購入して、
耐震改修なしのリフォームしかしなかったら、
住宅購入分も、リノベーション費用も、
住宅ローン減税は受けることができません。
使える補助金も限られます。

ですので、予算にあわせて、そして将来のことも併せて考えて、
どんな家を買って、どんなリフォームをするか、
住宅を買う前に考えておくことが大事だと思います。

そうは言っても、自分一人でこんな複雑なことはわからない!

という方がほとんどです。

もしお近くであれば、
テイキング・ワンにあらかじめ相談いただければ、
知識と経験をフル活用してご相談にお応えします。
インスペクションや耐震診断の費用も、
他の建築士事務所と比較すればローコストです。

良い中古物件がみつかった!と思ったら、
まずはテイキング・ワンにお電話を。
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リノベーション・補助金リフォーム・減税・増改築等工事証明書・耐震証明書まで・予算に合わせて相談できるテイキング・ワンにお任せください。

株式会社テイキング・ワン
TEL 092-919-5885
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WEB http://www.taking-one.com/
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